צילום: freepik

מס שבח מקרקעין הוא מס המוטל על רוכש זכות במקרקעין, כגון דירה, בית, מגרש או נכס מסחרי. המס מחושב על ההפרש בין שווי הזכות הנמכרת לשווי הזכות כפי שנרכשה על ידי המוכר.

המס מוטלת על פי חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשכ"ג-1963. החוק קובע כי מס שבח מקרקעין הוא מס רווח הון, כלומר הוא מחושב על ההפרש בין השווי הנוכחי של הנכס לבין השווי שבו נרכש.

שיעור מס שבח מקרקעין נקבע לפי סוג הנכס הנמכר. עבור דירות מגורים, שיעור המס נע בין 5% ל-25%, בהתאם לשווי הנכס. עבור נכסים מסחריים, שיעור המס נע בין 15% ל-25%, בהתאם לשווי הנכס.

קיימים מספר פטורים ממס שבח מקרקעין, כגון:

• מכירת דירת מגורים יחידה של יחיד, ללא תמורה או תמורת סכום נמוך מ-1.5 מיליון ש"ח;
• מכירת דירת מגורים יחידה של יחיד, ללא תמורה, לבן זוג, ילד או הורה;
• מכירת דירת מגורים יחידה של יחיד, ללא תמורה, לנכד או אח;
• מכירת דירת מגורים יחידה של יחיד, תמורת סכום הנמוך מ-1.5 מיליון ש"ח, לבן זוג, ילד או הורה;
• מכירת דירת מגורים יחידה של יחיד, תמורת סכום הנמוך מ-1.5 מיליון ש"ח, לנכד או אח;
• מכירת נכס מקרקעין עסקי, ששימש למגורים של המוכר במשך 5 שנים לפחות;
• מכירת נכס מקרקעין עסקי, ששימש למגורים של המוכר במשך 2 שנים לפחות, תמורת סכום הנמוך מ-1.5 מיליון ש"ח.

על מנת לחשב את מס שבח מקרקעין, יש להגיש דוח שנתי למנהל מס שבח מקרקעין. הדוח כולל מידע על הנכס הנמכר, על מחיר הרכישה והמכירה, ועל ההוצאות הכרוכות בעסקה.

מס שבח מקרקעין משולם במועדים קבועים, בהתאם לחוק.

דוגמאות לחישוב מס שבח מקרקעין:

• דירה מגורים יחידה של יחיד, שנרכשה תמורת 1 מיליון ש"ח ומוכרת תמורת 2 מיליון ש"ח, תהיה חייבת במס שבח מקרקעין בשיעור של 5%, כלומר 50,000 ש"ח.
• נכס מסחרי, שנרכש תמורת 5 מיליון ש"ח ומוכרת תמורת 10 מיליון ש"ח, תהיה חייבת במס שבח מקרקעין בשיעור של 25%, כלומר 2.5 מיליון ש"ח.

חשוב לציין כי אלו הן רק דוגמאות כלליות, וכי החישוב המדויק של מס שבח מקרקעין תלוי בנתונים הספציפיים של כל עסקה.

מס שבח ירושה
מס שבח ירושה הוא מס המוטל על היורשים, במקרה של מכירת נכס מקרקעין שהתקבל בירושה. המס מחושב על ההפרש בין שווי הנכס במועד הפטירה של המוריש לבין שווי הנכס במועד המכירה.

על פי חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשכ"ג-1963, היורשים פטורים מתשלום מס שבח ירושה במקרים הבאים:

• אם הנכס הוא דירת מגורים יחידה של המוריש, וגם של היורש, בעת הפטירה.
• אם הנכס הוא דירת מגורים יחידה של המוריש, וגם של היורש, אך המוריש היה בעל עוד דירת מגורים בעת הפטירה, וזו נמכרה תוך 18 חודשים מיום הפטירה.

במקרים שבהם היורשים אינם זכאים לפטור ממס שבח ירושה (החזר מס שבח), הם חייבים לשלם מס שבח על ההפרש בין שווי הנכס במועד הפטירה לבין שווי הנכס במועד המכירה, בשיעור של 25%.